IMT e Imposto do Selo na compra de casa em 2026: guia completo

Quando compras uma casa em Portugal, há dois impostos que tens de pagar antes de assinar a escritura: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo. A conta muda bastante consoante a casa seja para morares ou não.

Este guia é para quem compra casa em 2026, com ou sem crédito. Explica o que é cada imposto, quem o paga, sobre que valor incide, quando se paga e como fazer a conta com a tabela oficial deste ano. Tens ainda um exemplo com números, os custos da escritura e do registo, e os erros mais comuns.

Resumo rápido

• O IMT e o Imposto do Selo são pagos pelo comprador e calculados sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) da casa.
• Em 2026, no continente, a compra de habitação própria e permanente está isenta de IMT até 106 346 euros; acima disso, as taxas sobem por escalões até uma taxa única de 7,5% acima de 1 150 853 euros.
• Uma casa que não seja para habitação própria e permanente (segunda casa, casa para arrendar) paga IMT desde o primeiro euro, a partir de 1%.
• O Imposto do Selo sobre a compra é de 0,8%. Se houver crédito à habitação, o empréstimo paga também Imposto do Selo, de 0,6% quando o prazo é igual ou superior a cinco anos.
• Entregas a declaração Modelo 1 do IMT antes da escritura; os dois impostos pagam-se no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, e o comprovativo é obrigatório no dia da escritura.
• Quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para morar pode ter isenção total ou parcial de IMT e de Imposto do Selo (IMT Jovem).

O que são o IMT e o Imposto do Selo

IMT

O IMT é o imposto que incide sobre a compra de imóveis. Segundo o artigo 4.º do Código do IMT, é devido pelos adquirentes: perante as Finanças, quem paga é o comprador.

A taxa depende do tipo de imóvel e do destino que lhe vais dar. O artigo 17.º do Código do IMT separa, entre outros casos:

• habitação própria e permanente (a casa onde vais viver e ter o domicílio fiscal);
• habitação própria e permanente comprada por jovens até 35 anos que cumpram os requisitos da isenção;
• outras casas destinadas a habitação (segunda habitação, casa para arrendar);
• prédios rústicos, a 5%;
• outros prédios urbanos (lojas, escritórios, terrenos para construção) e outras aquisições onerosas, a 6,5%.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo é um imposto sobre atos e contratos. Na compra de casa, aparece em dois momentos. O primeiro é a própria aquisição: a verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo fixa uma taxa de 0,8% sobre o valor da compra. O segundo é o crédito à habitação, se o tiveres: a verba 17.1 tributa a utilização do crédito.

O artigo 3.º do Código do Imposto do Selo define quem suporta o encargo: nas aquisições onerosas, o adquirente; na concessão de crédito, o utilizador do crédito. Em ambos os casos, és tu, enquanto comprador e mutuário.

Sobre que valor se calculam

As duas taxas aplicam-se sobre o mesmo valor. O artigo 12.º do Código do IMT diz que o IMT incide sobre o valor que consta do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior. O artigo 9.º do Código do Imposto do Selo manda aplicar as mesmas regras de determinação do valor tributável ao Imposto do Selo sobre imóveis.

Isto tem uma consequência prática: se o VPT da casa for superior ao preço que combinaste, pagas imposto sobre o VPT. O VPT aparece na caderneta predial, que podes pedir ao vendedor. Confirma este valor antes de fazeres contas.

As tabelas de IMT em vigor em 2026

Os valores dos escalões foram atualizados pela Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2026). Com base nessa alteração, a Autoridade Tributária publicou o Ofício Circulado n.º 40129/2026, com as tabelas práticas de IMT em vigor desde 1 de janeiro de 2026. As tabelas práticas usam uma “parcela a abater”, que torna a conta mais simples: multiplicas o valor tributável pela taxa marginal do escalão e subtrais a parcela.

Habitação própria e permanente (continente, 2026)

Fonte: Tabela I do Ofício Circulado n.º 40129/2026.

Outra habitação, incluindo segunda casa (continente, 2026)

Fonte: Tabela III do Ofício Circulado n.º 40129/2026.

Há duas diferenças. Na habitação própria e permanente, o primeiro escalão está isento; na outra habitação, paga 1%. E o escalão de 8% vai até 660 982 euros na primeira, mas só até 633 931 euros na segunda. Acima disso, a taxa única aplica-se a todo o valor, sem parcela a abater.

Açores e Madeira

Nas regiões autónomas os limites dos escalões são mais altos. O mesmo ofício publica tabelas próprias (Tabelas IV, V e VI). Na habitação própria e permanente, por exemplo, a isenção vai até 132 933 euros e a taxa única de 7,5% aplica-se acima de 1 438 566 euros. Se a casa for nos Açores ou na Madeira, usa essas tabelas e não as do continente.

Compradores não residentes

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, acrescentou ao artigo 17.º uma regra para quem não é residente fiscal em Portugal: na compra de casa, a taxa é sempre de 7,5%, sem isenções nem reduções. As exceções (tornar-se residente em dois anos ou arrendar a casa nas condições da lei, entre outras) estão no n.º 10 desse artigo.

Isenções: o essencial

O artigo 9.º do Código do IMT prevê duas situações relevantes para quem compra casa para morar:

• Isenção geral: qualquer compra de habitação própria e permanente cujo valor tributável não ultrapasse o limite do 1.º escalão (106 346 euros no continente, em 2026) está isenta de IMT.
• IMT Jovem: a primeira compra de habitação própria e permanente por quem tem até 35 anos, não é dependente para efeitos de IRS e não foi proprietário de prédio urbano habitacional na data da compra nem nos três anos anteriores. A página do IMT Jovem no Portal das Finanças confirma que a isenção abrange o IMT e o Imposto do Selo da verba 1.1. Em 2026, no continente, é total até 330 539 euros; entre 330 539 e 660 982 euros, pagas apenas sobre a parte que excede o limite.

Os requisitos e o caso dos casais têm regras próprias. Explicamos tudo no guia comprar a primeira casa sendo jovem: IMT Jovem e garantia pública.

Há ainda uma isenção que interessa a quem tem crédito: o artigo 7.º do Código do Imposto do Selo isenta os juros de empréstimos para aquisição, construção, reconstrução ou melhoramento de habitação própria. Também ficam isentos, até ao capital em dívida, os mútuos de crédito à habitação que resultem de mudança de banco.

Quando e como se pagam

A ordem é importante, porque sem os impostos pagos não há escritura.

1. Reúne os dados

A página Compra da casa (IMT e IS) do Portal das Finanças lista o que precisas para a declaração: NIF, estado civil e regime de casamento de compradores e vendedores (e NIF do cônjuge, se for o caso); localização do imóvel (distrito, concelho, freguesia), artigo matricial e fração; preço total; e quota-parte adquirida.

2. Entrega a declaração Modelo 1 do IMT

O IMT é liquidado por iniciativa do comprador, através da declaração Modelo 1 (artigo 19.º do Código do IMT). Online, o caminho indicado pelas Finanças é Cidadãos > Serviços > Modelo 1 do IMT - Preencher declaração, ou o e-balcão (IMT/IS/IUC > IMT > Entrega Declaração Modelo 1). Também podes entregá-la num Serviço de Finanças, com marcação prévia. Entrega-se uma só declaração por negócio, mesmo com vários compradores. A exceção é o IMT Jovem num casal: cada cônjuge entrega a sua declaração.

Mesmo quando há isenção, a declaração tem de ser entregue antes da escritura, como determina o n.º 3 do artigo 19.º.

3. Paga as guias

Quando submetes a declaração, são emitidas as guias de IMT e de Imposto do Selo. Desde a alteração feita pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, o artigo 36.º do Código do IMT diz que o IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes; se não for pago, a liquidação fica sem efeito. O Imposto do Selo da compra segue os mesmos prazos.

4. Leva os comprovativos à escritura

O artigo 22.º do Código do IMT estabelece que a liquidação precede o ato de compra. E o artigo 49.º impede notários e outras entidades de formalizar a compra sem o comprovativo da declaração e do pagamento, ou o comprovativo da isenção. No dia da escritura, leva os dois comprovativos.

Se a escritura se atrasar, a liquidação de IMT mantém-se válida durante dois anos. Se a compra não chegar a acontecer nesse prazo, a liquidação fica sem efeito e podes pedir a anulação do imposto por reclamação graciosa, no ano seguinte.

O Imposto do Selo do crédito

Este imposto não passa pela declaração Modelo 1. Segundo o artigo 2.º do Código do Imposto do Selo, quem o liquida e entrega ao Estado é a entidade que concede o crédito. O imposto incide sobre a utilização do crédito, pelo que o banco o cobra quando o empréstimo é utilizado. Pede que este valor venha discriminado na proposta do banco.

Como calcular: simulação com a tabela oficial

Não encontrámos no Portal das Finanças um simulador de IMT de acesso público. O valor oficial é o que resulta da declaração Modelo 1: ao submetê-la, as Finanças fazem a liquidação e emitem as guias. Antes disso, podes fazer a conta com a tabela prática, em três passos:

1. Define o valor tributável: o maior entre o preço e o VPT da caderneta predial.
2. Escolhe a tabela certa: habitação própria e permanente, outra habitação, continente ou regiões autónomas.
3. Aplica a fórmula: valor tributável × taxa marginal do escalão − parcela a abater. Nos dois últimos escalões, aplica apenas a taxa única ao valor total.

Para o Imposto do Selo da compra, multiplicas o mesmo valor tributável por 0,8%. Para o do crédito, multiplicas o montante do empréstimo pela taxa da verba 17.1 que corresponde ao prazo: 0,6% para cinco anos ou mais.

Exemplo com números

Este exemplo é uma ilustração. Todos os valores de entrada vêm das tabelas oficiais referidas acima. Imagina uma casa no continente comprada por 250 000 euros em 2026, com um VPT inferior ao preço, e um crédito à habitação de 200 000 euros a 30 anos. O comprador não reúne os requisitos do IMT Jovem.

Se for habitação própria e permanente (Tabela I): 250 000 € está no escalão de 198 347 € a 330 539 €.

• IMT: 250 000 × 7% − 10 457,96 = 7 042,04 €
• Imposto do Selo da compra: 250 000 × 0,8% = 2 000,00 €

Se for segunda habitação (Tabela III): o escalão é o mesmo, mas a parcela a abater é menor.

• IMT: 250 000 × 7% − 9 394,50 = 8 105,50 €
• Imposto do Selo da compra: 2 000,00 €

Em qualquer dos casos, Imposto do Selo do crédito (verba 17.1.3): 200 000 × 0,6% = 1 200,00 €

Outros custos da compra: escritura e registo

Os impostos não são os únicos custos. A compra tem de ser formalizada e registada na conservatória. Uma das formas de o fazer é o Balcão Casa Pronta, do Instituto dos Registos e do Notariado, que trata a compra e o registo num só momento e num só balcão. Os preços publicados para processos com um único prédio são:

Para o Balcão Casa Pronta, a página oficial pede os documentos de identificação civil e fiscal das partes, a ficha técnica da habitação (se existir), o certificado energético e a referência à licença de utilização (ou à sua dispensa, nos casos previstos).

Antes da venda, pode ainda ser publicado no site Casa Pronta o anúncio que permite às entidades públicas com direito legal de preferência dizerem se querem exercer esse direito. Esse anúncio custa 15 euros.

Erros comuns a evitar

• Fazer contas só com o preço. Se o VPT for superior, os dois impostos são calculados sobre o VPT. Confirma a caderneta predial antes de assinar o contrato-promessa.
• Usar a tabela errada. A tabela de habitação própria e permanente só se aplica a uma casa destinada exclusivamente a ser a tua habitação própria e permanente. Para uma segunda casa ou uma casa para arrendar, a tabela é a de outra habitação, com imposto mais alto.
• Usar a tabela de anos anteriores. Os escalões foram atualizados para 2026 pela Lei n.º 73-A/2025. Para compras feitas este ano, a tabela certa é a do Ofício Circulado n.º 40129/2026.
• Deixar a declaração para o dia da escritura. Sem a declaração entregue e o imposto pago, a escritura não se faz. Trata disso com alguns dias de antecedência e confirma que a guia está paga.
• Esquecer o Imposto do Selo do crédito. Os 0,6% sobre o montante do empréstimo são cobrados pelo banco e somam-se ao Imposto do Selo da compra.
• Esquecer a declaração quando há isenção. Mesmo com isenção total, tens de entregar a Modelo 1 antes da escritura para obter o comprovativo.

Estas regras descrevem o regime geral. Para o teu caso concreto, confirma os valores com o banco, com as Finanças ou com um profissional antes de assinar.

Perguntas frequentes

Quem paga o IMT, o comprador ou o vendedor?

O IMT é devido pelo comprador, nos termos do artigo 4.º do Código do IMT. O Imposto do Selo da compra também é encargo do adquirente. É o comprador quem entrega a declaração Modelo 1 e paga as guias antes da escritura.

Quanto é o Imposto do Selo na compra de casa em 2026?

A taxa é de 0,8% sobre o valor tributável, que é o maior entre o preço e o VPT do imóvel. Se comprares com crédito à habitação, pagas também Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo, de 0,6% quando o prazo é igual ou superior a cinco anos. Os juros do crédito à habitação própria estão isentos de Imposto do Selo.

A partir de que valor se paga IMT na compra de habitação própria e permanente?

No continente, em 2026, a compra de habitação própria e permanente está isenta de IMT até 106 346 euros. Acima desse valor aplicam-se taxas marginais de 2% a 8%, e depois taxas únicas de 6% e 7,5%. Nos Açores e na Madeira, o limite da isenção é de 132 933 euros.

Quanto tempo tenho para pagar o IMT?

Depois de entregares a declaração Modelo 1, o IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito. Em qualquer caso, o pagamento tem de estar feito antes da escritura, porque o comprovativo é obrigatório nesse dia.

Posso pagar o IMT e a escritura acabar por não se fazer?

Sim. A liquidação de IMT é válida durante dois anos. Se a compra não se realizar nesse prazo, a liquidação fica sem efeito e podes pedir a anulação do imposto, em processo de reclamação graciosa, durante o ano seguinte.

Existe um simulador oficial de IMT?

Não encontrámos um simulador público no Portal das Finanças. O valor oficial resulta da liquidação feita quando submetes a declaração Modelo 1. Antes disso, podes calcular o imposto com as tabelas práticas do Ofício Circulado n.º 40129/2026: valor tributável vezes a taxa marginal, menos a parcela a abater.

Os jovens até 35 anos pagam IMT e Imposto do Selo?

Na primeira compra de habitação própria e permanente, e se cumprirem os requisitos do artigo 9.º do Código do IMT, os jovens até 35 anos estão isentos de IMT e do Imposto do Selo da compra até 330 539 euros no continente. Entre esse valor e 660 982 euros, pagam apenas sobre a parte que excede o limite. A isenção de Imposto do Selo abrange a verba 1.1, ou seja, a compra, e não o crédito.

Antes de avançar

Se estás a financiar a compra, o custo do crédito pesa tanto como os impostos. Vê como comparar TAEG, TAN e spread entre propostas de bancos. E se tens até 35 anos, lê o guia sobre IMT Jovem e garantia pública na primeira casa antes de entregares a declaração.