Mais-valias na venda de casa: como se calcula o IRS em 2026

Quando vendes uma casa por mais do que pagaste, a diferença pode ser tributada em IRS como mais-valia. Não é um imposto à parte: o ganho entra na tua declaração anual, na categoria G, e soma-se aos teus outros rendimentos. Mas a conta não é simplesmente “preço de venda menos preço de compra”. O valor de compra é atualizado pela inflação, há despesas que podes somar e, em muitos casos, só metade do ganho conta.

Este guia é para quem vendeu ou vai vender uma casa em Portugal em 2026. Explica o cálculo, a parte tributada, as exclusões por reinvestimento, o caso dos imóveis comprados antes de 1989 e onde declarar, com um exemplo numérico que usa o coeficiente oficial de 2026.

Resumo rápido

• A mais-valia é o valor de venda menos o valor de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas que a lei deixa somar.
• O saldo das mais e menos-valias imobiliárias do ano conta apenas em 50% e é englobado com os outros rendimentos, às taxas gerais do IRS.
• Se vendes a tua habitação própria e permanente e reinvestes o valor de realização noutra casa com o mesmo destino, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, o ganho fica excluído na parte reinvestida.
• Desde 1 de janeiro de 2026, e até ao fim de 2029, também há exclusão quando reinvestes em casas para arrendar com renda dentro de limites legais.
• Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 (exceto terrenos para construção) estão fora da tributação, mas a venda declara-se no Anexo G1.
• A venda declara-se no IRS do ano seguinte, entre 1 de abril e 30 de junho.

O que conta como mais-valia na venda de casa

O artigo 10.º do Código do IRS inclui nas mais-valias os ganhos com a alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis. Na prática, vender uma casa, um terreno ou uma quota-parte de um imóvel entra aqui. O ganho é a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, com os ajustes que vemos a seguir.

O ganho considera-se obtido na data da transmissão. Com contrato-promessa, se entregares a casa ao comprador antes da escritura, conta a data em que ele fica com a posse.

Como se calcula: a fórmula passo a passo

1. Valor de realização

É o preço de venda. Há uma regra importante no artigo 44.º do Código do IRS: se o valor considerado para efeitos de IMT na venda for superior ao preço declarado, prevalece o valor do IMT. Podes afastar esta regra se provares que o valor de realização foi mesmo inferior, através do procedimento do artigo 139.º do Código do IRC.

2. Valor de aquisição

Depende de como recebeste a casa:

• Compra: é o valor que serviu para liquidar o IMT na tua compra (artigo 46.º). Se não pagaste IMT (por exemplo, por isenção), é o valor que teria servido de base se fosse devido.
• Construção própria: é o valor patrimonial tributário, ou o valor do terreno somado aos custos de construção devidamente comprovados, se for mais alto.
• Herança ou doação: é o valor considerado para efeitos de imposto do selo (artigo 45.º). Numa doação isenta de imposto do selo, conta o valor patrimonial tributário constante da matriz até dois anos antes da doação.

Na herança, a data de aquisição é a data do óbito de quem deixou o imóvel. A Autoridade Tributária confirma este entendimento na informação vinculativa n.º 30430, com base na Circular n.º 21/92.

3. Correção monetária do valor de aquisição

Se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de aquisição é multiplicado por um coeficiente de desvalorização da moeda, nos termos do artigo 50.º do Código do IRS. O coeficiente depende do ano em que compraste; a tabela a usar é a do ano em que vendes. A data de aquisição é a que consta do título aquisitivo.

Para vendas feitas em 2026, os coeficientes são os da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro. Alguns valores:

A correção aplica-se só ao valor de aquisição, não às despesas.

4. Despesas e encargos que podes somar

O artigo 51.º do Código do IRS deixa acrescentar ao valor de aquisição:

• os encargos com a valorização do imóvel comprovadamente feitos nos últimos 12 anos (obras que aumentam o valor da casa);
• as despesas necessárias e efetivamente feitas, inerentes à compra e à venda;
• a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos ligados a contratos sobre o imóvel.

A comissão paga à imobiliária na venda é uma despesa aceite pela AT, como mostra a informação vinculativa n.º 22679. Guarda faturas e comprovativos de pagamento.

Não contam obras feitas enquanto o imóvel esteve afeto a atividade empresarial ou profissional. Se a casa recebeu apoio público não reembolsável acima de 30% do valor patrimonial tributário e for vendida antes de 10 anos, os encargos só contam na parte que exceda o apoio.

5. A fórmula completa

Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente) − despesas e encargos.

Quanto conta no IRS: a regra dos 50%

O artigo 43.º do Código do IRS manda apurar o saldo entre as mais-valias e as menos-valias do ano. Para os imóveis, esse saldo, positivo ou negativo, é considerado em 50% do seu valor.

Há uma exceção: o saldo conta a 100% quando o imóvel beneficiou de apoio não reembolsável do Estado ou de outras entidades públicas superior a 30% do valor patrimonial tributário e é vendido antes de passarem 10 anos sobre a aquisição, a receção da obra ou o pagamento da última despesa apoiada.

Os 50% não são uma taxa, mas a parte do ganho que entra no rendimento coletável. Segundo o artigo 22.º do Código do IRS, o rendimento coletável resulta do englobamento das várias categorias: essa metade soma-se ao teu salário, pensão ou outros rendimentos e é tributada às taxas gerais do IRS. O mesmo artigo prevê que as mais-valias imobiliárias de não residentes, quando não imputáveis a estabelecimento estável, também são englobadas.

Reinvestimento em habitação própria e permanente

É a exclusão mais usada. O n.º 5 do artigo 10.º exclui da tributação o ganho com a venda da habitação própria e permanente, desde que se cumpram todas estas condições.

As condições

1. A casa vendida era a tua habitação própria e permanente. Tem de o ter sido nos 12 meses anteriores à venda (ou ao reinvestimento, se este for anterior), comprovado pelo domicílio fiscal. A lei admite exceções por circunstâncias excecionais, como casamento ou união de facto, divórcio ou aumento do número de dependentes.
2. Reinvestes o valor de realização. O valor a reinvestir é o preço de venda deduzido da amortização do empréstimo que tinhas para comprar a casa vendida. Pode ir para a compra de outra casa, de terreno e construção, ou para ampliar ou melhorar outro imóvel com o mesmo destino.
3. O imóvel novo fica em Portugal ou noutro Estado da UE ou do Espaço Económico Europeu, neste caso desde que exista troca de informações fiscais com Portugal.
4. Cumpres o prazo: entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda.
5. Declaras a intenção de reinvestir, com o montante, na declaração de IRS do ano da venda.

Quando perdes o benefício

Segundo o n.º 6 do mesmo artigo, perdes a exclusão se:

• comprares outra casa e não a afetares à tua habitação até 12 meses depois do reinvestimento;
• nos outros casos (construção, ampliação), não pedires a inscrição na matriz no prazo de 48 meses desde a venda, ou não passares a viver lá até ao fim do quinto ano seguinte;
• não fixares no novo imóvel o teu domicílio fiscal ou o do teu agregado.

Na informação vinculativa n.º 22679, a AT recusou a exclusão a quem não passou o domicílio fiscal para a nova casa nos 12 meses seguintes à compra.

Reinvestimento parcial e crédito

Se reinvestires só parte do valor, a exclusão aplica-se apenas à parte proporcional do ganho que corresponde ao valor reinvestido. O resto é tributado nos termos gerais.

Atenção ao crédito na casa nova. No modelo oficial do Anexo G, os campos de reinvestimento pedem o valor reinvestido “sem recurso ao crédito”. Na informação vinculativa n.º 22679, a AT considerou reinvestida apenas a parte da nova compra paga sem o empréstimo contraído para ela.

Se a compra da casa nova falhar

Se a compra falhar por facto que não te é imputável e o incumprimento do contrato (compra e venda, contrato-promessa ou empreitada, assinado dentro do prazo) estiver em tribunal, o prazo suspende-se, desde que o comuniques à AT na declaração do ano em que terminam os 36 meses.

Regras recentes que convém conhecer

Reinvestimento em casas para arrendar (2026 a 2029)

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, acrescentou ao artigo 10.º uma nova exclusão. Abrange o ganho com a venda da habitação própria e permanente e também com a venda de outros imóveis destinados a habitação, quando o valor de realização (deduzido da amortização do empréstimo da casa vendida) é reinvestido na compra de imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional.

As condições principais:

• renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026 (limite atualizável por portaria);
• reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, com a intenção declarada no IRS do ano da venda;
• contrato de arrendamento celebrado nos seis meses seguintes, salvo impedimento justificado, como obras urgentes;
• pelo menos 36 meses de arrendamento, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, sem ultrapassar o limite de renda;
• sem venda nem doação do imóvel nesses cinco anos.

Aplica-se às vendas feitas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 (artigo 18.º do decreto-lei). Se falhares uma condição, o ganho é tributado no ano em que isso acontece, com juros compensatórios.

Venda ao Estado ou às autarquias

O artigo 71.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais, introduzido pela Lei n.º 56/2023, isenta de IRS os ganhos com a venda de imóveis para habitação e terrenos para construção ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais. Ficam de fora as vendas feitas através do exercício do direito de preferência e os ganhos de residentes em territórios com regime fiscal mais favorável. O ganho isento é englobado apenas para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos.

Amortização de crédito habitação: regime já terminado

A Lei n.º 56/2023 criou, no artigo 50.º, uma exclusão temporária para quem vendesse um imóvel que não fosse a habitação própria e permanente e usasse o dinheiro, em três meses, para amortizar o crédito da sua habitação própria e permanente ou da dos descendentes. Aplicava-se apenas a vendas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. A AT confirmou na informação vinculativa n.º 28126 que uma venda em 2025 já não está abrangida.

Imóveis comprados antes de 1989

O Código do IRS entrou em vigor em 1989. Pelo regime transitório do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, os ganhos com a venda de imóveis rústicos e urbanos adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídos de tributação, com exceção dos terrenos para construção. A AT repete esta regra em várias informações vinculativas, como a n.º 27219.

Três situações em que a data não é a que parece:

• Herança: para o herdeiro, a aquisição é na data do óbito. Um imóvel comprado pelo pai em 1980, herdado em 1996, gera ganho tributável (informação vinculativa n.º 30430).
• Ampliação depois de 1989: a AT trata a ampliação com nova licença como nova aquisição e divide valor de venda e despesas por área, entre o Anexo G1 e o Anexo G (informação vinculativa n.º 22679).
• Propriedade horizontal posterior: dividir em frações um prédio comprado antes de 1989, sem alteração material, não muda a data de aquisição (informação vinculativa n.º 27219).

Mesmo sem imposto a pagar, a venda tem de ser declarada no Anexo G1.

Exemplo: venda em 2026 de uma casa comprada em 2010

Este é um exemplo ilustrativo, com valores inventados para mostrar o cálculo. O único dado oficial é o coeficiente de 1,31 para imóveis adquiridos em 2010, da Portaria n.º 457/2026/1.

A Ana comprou um apartamento em 2010. O valor que serviu para liquidar o IMT foi 150 000 €. Em 2020 fez obras de valorização, com faturas, no valor de 15 000 €. Em 2026 vende por 280 000 € e paga 10 000 € de comissão à imobiliária. O preço declarado não é inferior ao valor considerado para IMT na venda.

A conta: 280 000 − 196 500 − 15 000 − 10 000 = 58 500 €. Se esta for a única operação de mais-valias imobiliárias da Ana no ano, 29 250 € somam-se aos restantes rendimentos dela em 2026 e são tributados às taxas gerais.

Variante com reinvestimento. Agora o apartamento era a habitação própria e permanente da Ana, sem empréstimo em dívida, e ela reinveste 200 000 € (sem recurso a crédito) numa nova habitação própria e permanente dentro do prazo. Como reinvestiu 200 000 € de 280 000 €, a exclusão abrange essa proporção do ganho:

Se reinvestisse os 280 000 €, a mais-valia ficaria totalmente excluída, desde que cumprisse as restantes condições.

Onde e quando declarar

A venda declara-se na declaração Modelo 3 do IRS do ano em que vendeste. Segundo o artigo 60.º do Código do IRS, a declaração é entregue por via eletrónica de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte. Uma venda feita em 2026 entra na declaração entregue entre 1 de abril e 30 de junho de 2027.

Se o imóvel foi comprado em duas fases (por exemplo, metade em casamento e metade numa partilha), a AT indica duas linhas distintas no quadro 4 do Anexo G, uma por data de aquisição (informação vinculativa n.º 28882).

O quadro 5 tem campos separados para a intenção de reinvestir e para o valor efetivamente reinvestido antes da venda, no ano da venda e em cada um dos anos seguintes, até aos 36 meses. Para saber quanto pagaste de IMT na compra, e por isso qual o teu valor de aquisição, vê o nosso guia sobre IMT e imposto do selo na compra de casa.

Erros comuns a evitar

• Usar o preço da escritura como valor de aquisição sem confirmar. A lei manda usar o valor que serviu para liquidar o IMT, que pode não coincidir com o preço.
• Não declarar a intenção de reinvestir. É uma condição da exclusão: tem de constar na declaração do ano da venda, com o montante.
• Mudar o domicílio fiscal tarde. O domicílio na casa vendida tem de estar lá nos 12 meses antes da venda, e na casa nova até 12 meses após a compra.
• Contar o empréstimo da casa nova como reinvestimento. A declaração pede o valor reinvestido sem recurso ao crédito.
• Assumir que uma casa herdada de quem a comprou antes de 1989 está isenta. Para o herdeiro, a data de aquisição é a do óbito.

Perguntas frequentes

Quanto se paga de IRS sobre a mais-valia da venda de uma casa?

Não há uma taxa fixa. O saldo das mais e menos-valias imobiliárias do ano é considerado em 50% e somado aos teus outros rendimentos, sendo tributado às taxas gerais do IRS.

Qual é o coeficiente de desvalorização da moeda para vendas em 2026?

Os coeficientes para bens vendidos em 2026 constam da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro. O valor depende do ano de compra: por exemplo, 1,31 para 2010, 1,20 para 2018 a 2020 e 1,00 para 2025. Só se aplica quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda.

Quanto tempo tenho para reinvestir na nova habitação própria e permanente?

O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda. Tens ainda de fixar lá o domicílio fiscal até 12 meses após a compra e declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda.

Se reinvestir só parte do dinheiro, pago imposto sobre tudo?

Não. Com reinvestimento parcial, a exclusão aplica-se à parte proporcional do ganho correspondente ao valor reinvestido. A parte não reinvestida é tributada nos termos gerais.

Uma casa comprada antes de 1989 paga mais-valias?

Os ganhos com imóveis rústicos e urbanos adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão excluídos de tributação, exceto terrenos para construção. A venda declara-se no Anexo G1. Se herdaste o imóvel depois de 1989, a data de aquisição é a do óbito e o ganho é tributável.

Posso evitar as mais-valias reinvestindo numa casa para arrendar?

Sim, para vendas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. O valor tem de ir para imóveis em Portugal arrendados para habitação, com renda dentro do limite legal, contrato celebrado em seis meses e pelo menos 36 meses de arrendamento nos primeiros cinco anos. Se venderes ou doares o imóvel nesse período, perdes o benefício.

Quando tenho de declarar a venda?

Na declaração de IRS do ano da venda, entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Uma venda em 2026 declara-se entre 1 de abril e 30 de junho de 2027, no Anexo G ou no Anexo G1, conforme a data de aquisição.

Antes de vender

Reúne a escritura e a declaração de IMT da compra, as faturas das obras e o contrato com a imobiliária, e confirma as datas do domicílio fiscal antes de marcar a escritura. Cada caso tem particularidades: confirma o teu com as Finanças ou com um contabilista certificado.