Comprar a primeira casa jovem: isenção de IMT e garantia pública

Se tens até 35 anos e vais comprar a tua primeira casa para viver, há duas medidas do Estado que podem mudar as contas da compra. A primeira é a isenção de IMT e de Imposto do Selo, conhecida como IMT Jovem. A segunda é a garantia pública no crédito à habitação, que permite ao banco financiar até 100% do valor da casa.

As duas medidas têm nomes parecidos, mas regras diferentes. Uma é um benefício fiscal, tratado pelas Finanças. A outra é uma fiança do Estado ao banco, tratada na instituição que te concede o crédito. Podes cumprir os requisitos de uma e falhar os da outra.

Aqui tens os requisitos de cada uma, os limites de 2026, o que acontece se deixares de cumprir as condições e os passos da proposta à escritura.

Resumo rápido

• IMT Jovem: se tens 35 anos ou menos na data da compra, a primeira casa para habitação própria e permanente fica isenta de IMT e de Imposto do Selo até 330 539 euros, no continente, em 2026.
• Entre 330 539 e 660 982 euros, pagas IMT a 8% apenas sobre a parte que excede o limite. Acima de 660 982 euros não há benefício.
• Não podes ter tido casa: ficas excluído se fores (ou tiveres sido nos três anos anteriores) proprietário de um prédio urbano habitacional, mesmo que só de uma parte.
• Garantia pública: o Estado garante ao banco até 15% do valor da transação, em casas até 450 000 euros, para jovens entre 18 e 35 anos com rendimentos até ao 8.º escalão do IRS.
• Prazo da garantia: os contratos de crédito têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026, salvo prorrogação.
• Nenhuma das medidas obriga o banco a emprestar. A avaliação da tua capacidade financeira continua a ser feita como em qualquer crédito.

A isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens

A isenção foi criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, publicado pelo Portal das Finanças, e aplica-se às compras feitas a partir de 1 de agosto de 2024. Não é retroativa. O diploma alterou o artigo 9.º do Código do IMT e acrescentou o artigo 7.º-A ao Código do Imposto do Selo.

Quem tem direito

Segundo o artigo 9.º do Código do IMT, a isenção abrange a primeira aquisição de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, quando cumpres todas estas condições:

1. Tens idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão (a escritura). Com 35 anos feitos ainda estás abrangido.
2. No ano da compra, não és considerado dependente para efeitos de IRS.
3. Não és titular, nem foste em qualquer momento dos três anos anteriores, de direito de propriedade (ou de uma parte desse direito) sobre um prédio urbano habitacional.

As perguntas frequentes publicadas pelo Governo esclarecem dois pontos práticos. Uma quota de casa recebida por herança, mesmo já partilhada, também exclui a isenção. E a nacionalidade não conta: qualquer jovem que cumpra as condições legais pode beneficiar.

Os limites em vigor em 2026

Os limites estão ligados ao 1.º escalão da tabela do IMT para jovens, atualizada pelo Orçamento do Estado. Para 2026, a Lei n.º 73-A/2025 atualizou os escalões e a Autoridade Tributária publicou as tabelas práticas de IMT em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026 (Ofício-Circulado n.º 40129/2026).

Duas notas importantes. Primeiro, o valor que conta é o maior entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) da casa, como define o artigo 12.º do Código do IMT. Segundo, nos escalões de taxa única (acima de 660 982 euros no continente) a taxa aplica-se a todo o valor, por isso o benefício desaparece por completo.

Como funciona a parte do Imposto do Selo

O Imposto do Selo na compra de casa é de 0,8% sobre o valor, pela verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Para os jovens abrangidos, o artigo 7.º-A prevê uma dedução a esse imposto com um teto: 0,8% aplicado ao limite do 1.º escalão. Em 2026, no continente, isso dá uma dedução máxima de 2 644,31 euros. Até 330 539 euros não pagas Imposto do Selo na compra; acima disso, pagas a diferença.

O selo sobre o crédito à habitação é outra verba e não está abrangido.

Exemplos com os valores de 2026

Os exemplos seguintes são uma ilustração, calculados com as tabelas I e II do Ofício-Circulado n.º 40129/2026, para uma compra no continente por uma pessoa sozinha, em que o preço é igual ou superior ao VPT.

Nos 400 000 euros, o IMT com benefício é 400 000 × 8% − 26 443,12 = 5 556,88 euros, e o selo é 3 200 euros menos a dedução de 2 644,31, ou seja, 555,69 euros.

Compra a dois

Quando a casa vai ser bem comum de um casal, os requisitos e o imposto são verificados separadamente para cada um, em partes iguais, e cada um entrega a sua declaração Modelo 1. Se só um cumprir as condições (por exemplo, porque o outro tem mais de 35 anos), a isenção aplica-se apenas aos 50% dessa pessoa. Se comprares em compropriedade, indicas na declaração a quota-parte que adquires.

O que acontece se deixares de cumprir as condições

O artigo 11.º do Código do IMT define quando perdes a isenção (a lei chama-lhe caducidade). Acontece se:

• Não fores viver para a casa no prazo de seis meses a contar da compra, afetando-a a habitação própria e permanente.
• Deres à casa um destino diferente nos seis anos seguintes à compra, por exemplo, arrendando-a.
• Passares a ser considerado dependente para efeitos de IRS em qualquer momento desses seis anos.

Há exceções à regra dos seis anos: a venda da casa, uma alteração do agregado familiar por casamento, união de facto, divórcio ou nascimento de filhos, e uma mudança de local de trabalho para mais de 100 km da casa. Nas duas últimas, a casa tem de continuar destinada exclusivamente a habitação. A perda da isenção do Imposto do Selo segue as mesmas regras.

Se a isenção caducar, o artigo 34.º do Código do IMT obriga-te a pedir a liquidação do imposto no prazo de 30 dias, com uma declaração de modelo oficial entregue no serviço de Finanças onde apresentaste a declaração inicial.

A garantia pública no crédito à habitação

Uma recomendação do Banco de Portugal limita o empréstimo para habitação própria e permanente a 90% do valor da casa (o mínimo entre o preço e a avaliação). A garantia pública serve para cobrir essa falta de capitais próprios.

O regime foi criado pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, publicado no Diário da República, e regulamentado pela Portaria n.º 236-A/2024/1. Em 2025, o Decreto-Lei n.º 24/2025 e a Portaria n.º 187/2025/1 alargaram a medida às sociedades financeiras autorizadas a conceder crédito à habitação, além dos bancos.

Como funciona

O Estado funciona como fiador. Segundo as perguntas frequentes do Portal do Cliente Bancário, garante à instituição até 15% do valor da transação (o preço ou, se for inferior, o valor da avaliação), apenas sobre o capital, não sobre juros e encargos. A garantia aplica-se a créditos de pelo menos 85% do valor da transação. Se pedires 100%, o Estado cobre 15%; se pedires menos, a percentagem garantida desce em proporção.

A garantia dura os primeiros 10 anos do contrato. A instituição não pode cobrar comissões por causa dela. Se reembolsares parte do crédito antecipadamente, a garantia é reduzida na mesma proporção.

A garantia não dá qualquer bonificação de juros, sublinha o Banco de Portugal: permite pedir mais dinheiro, o que aumenta a prestação e o total de juros pagos.

Requisitos da garantia pública

Todos os compradores têm de ser mutuários e cumprir os requisitos. A idade, o domicílio e a propriedade são verificados quando o banco prepara a minuta do contrato; os rendimentos, pela última nota de liquidação do IRS, com os escalões em vigor à data do pedido de crédito. Na tabela do artigo 68.º do Código do IRS que consultámos, o 8.º escalão vai até 86 634 euros de rendimento coletável. Para casais, aplica-se o quociente familiar.

Quem está dispensado de entregar IRS também pode aceder, desde que os rendimentos mensais não ultrapassem 1/14 do limite do 8.º escalão.

A garantia não se aplica a créditos para construção ou obras, nem a locação financeira. Na declaração exigida pela portaria, comprometes-te a usar a casa como residência habitual e permanente, pelo menos durante os 10 anos da garantia.

Onde pedir e o que pode correr mal

Só podes pedir a garantia numa instituição autorizada pelo Banco de Portugal que tenha aderido ao protocolo com a Direção-Geral do Tesouro e Finanças. Cada instituição recebe uma quota do montante total. Pelo Despacho n.º 12739/2026, o montante máximo foi reforçado até 2 300 milhões de euros, mas a disponibilidade em cada instituição depende do que lhe resta da sua quota. Pergunta diretamente se a instituição aderiu e se ainda tem montante disponível.

Cumprir os requisitos não te dá direito ao crédito. Segundo o Banco de Portugal, a prestação deste crédito e das outras dívidas não deve, em regra, ultrapassar metade do teu rendimento líquido, com um teste que soma 1,5 pontos percentuais à taxa de juro em contratos de taxa variável com prazo acima de 10 anos. Se não fores elegível para a garantia, a instituição tem de te dizer expressamente porquê.

Quanto ao prazo, a portaria fixa 31 de dezembro de 2026 e prevê que possa ser prorrogado após avaliação do impacto da medida. O despacho de outubro de 2026 refere a portaria como alterada apenas pela Portaria n.º 187/2025/1, que não mudou esse prazo, e a 11 de novembro de 2026 não encontrámos no Diário da República nenhuma prorrogação publicada. Se a tua escritura ficar para 2027, confirma no Diário da República se entretanto foi publicada uma prorrogação.

IMT Jovem e garantia pública lado a lado

Repara na diferença na propriedade anterior: na isenção de IMT, ter vendido uma casa há menos de três anos exclui-te; na garantia pública, a regra refere-se a não seres proprietário no momento da verificação.

Passo a passo: da proposta à escritura

1. Confirma a tua elegibilidade

Verifica os dois conjuntos de requisitos. Para a garantia pública, a portaria prevê, entre outros, a certidão de domicílio fiscal, a certidão predial negativa (ambas da Autoridade Tributária) e a última nota de liquidação do IRS.

2. Pede propostas de crédito a várias instituições aderentes

Compara as condições pela TAEG e pela Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), como recomenda o Banco de Portugal. Explicamos como no nosso guia sobre como comparar TAEG, TAN e spread. Pergunta a cada uma se aderiu à garantia pública e se tem montante disponível.

3. Faz a proposta e assina o contrato-promessa

Combina o preço e as condições com o vendedor e assina o contrato-promessa. Se dependes da garantia pública, conta com o prazo de 31 de dezembro de 2026 para o contrato de crédito.

4. Avaliação bancária e aprovação final

A instituição avalia a casa. Para a garantia, conta o mínimo entre o preço e a avaliação, valor sobre o qual se calculam os 15% e o teto de 450 000 euros. Assinas a declaração de que a casa será a tua habitação própria e permanente e lês a minuta do contrato com atenção.

5. Entrega a declaração Modelo 1 do IMT

Nas situações de isenção, o artigo 19.º do Código do IMT exige que a declaração seja entregue antes da escritura. Fá-lo pelo Portal das Finanças, pelo e-balcão ou num serviço de Finanças. Na página IMT Jovem do Portal das Finanças encontras as ajudas de preenchimento: o código de benefício 140 (IMT Jovem) e o código 138 (IS Jovem) no quadro 5, ou o código 143 para quem compra como bem comum do casal. Usa as opções “Validar” e “Simular” antes de submeter. Se houver IMT a pagar (acima de 330 539 euros), paga-o no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, como prevê o artigo 36.º do Código do IMT.

6. Escritura

Na escritura assinas a compra e o contrato de crédito com hipoteca. A garantia pública começa a contar a partir da data do contrato de crédito.

7. Muda-te no prazo de seis meses

A partir da escritura, tens seis meses para afetar a casa a habitação própria e permanente. Durante seis anos, mantém esse destino, salvo as exceções previstas na lei.

Erros comuns a evitar

• Contar com a isenção tendo herdado uma quota de casa. Uma parte de imóvel habitacional, mesmo herdada, exclui-te enquanto a tiveres e nos três anos seguintes.
• Esquecer o VPT. Se o VPT for superior ao preço, é sobre o VPT que se aplica o limite de 330 539 euros.
• Assumir que a isenção é automática. Tens de indicar os códigos de benefício na declaração Modelo 1, e cada membro do casal entrega a sua.
• Arrendar a casa antes dos seis anos. Mudar o destino da casa faz caducar a isenção e obriga-te a pedir a liquidação em 30 dias.
• Confundir a garantia com uma ajuda a fundo perdido. O Estado é fiador, não paga a casa nem bonifica juros; financiar 100% aumenta a prestação e os juros totais.

Perguntas frequentes

Quem tem direito à isenção de IMT para jovens?

Tem direito quem tem 35 anos ou menos na data da escritura, compra a primeira casa para habitação própria e permanente, não é dependente para efeitos de IRS no ano da compra e não foi proprietário de casa nos três anos anteriores. Não há limite de rendimentos nem requisito de nacionalidade.

Qual é o limite da isenção de IMT jovem em 2026?

No continente, a isenção é total até 330 539 euros. Entre 330 539 e 660 982 euros pagas IMT a 8% apenas sobre o excedente. Nos Açores e na Madeira, os limites são 413 174 e 826 228 euros. Os valores estão nas tabelas práticas da Autoridade Tributária para 2026.

A isenção de IMT jovem também cobre o Imposto do Selo?

Cobre o Imposto do Selo da compra (0,8%), através de uma dedução que, em 2026, vai até 2 644,31 euros no continente. Até 330 539 euros não pagas selo na compra. O Imposto do Selo sobre o crédito à habitação não está incluído.

Posso vender a casa comprada com isenção de IMT jovem?

Sim. A venda é uma das exceções previstas na lei e não faz caducar a isenção, mesmo dentro dos seis anos. O que faz caducar é dar à casa outro destino, como arrendá-la, ou não ires viver para ela no prazo de seis meses.

A garantia pública significa que o Estado paga parte da casa?

Não. O Estado é fiador do banco até 15% do valor da transação, durante 10 anos. Se deixares de pagar, o Estado paga ao banco a parte garantida, mas continuas a dever esse valor ao Estado. A garantia não reduz a taxa de juro.

O banco é obrigado a dar-me crédito se cumprir os requisitos da garantia?

Não. A instituição continua a avaliar a tua capacidade de pagar as prestações, segundo as regras do Banco de Portugal. Se não fores elegível para a garantia, tem de te indicar expressamente os motivos.

Até quando posso usar a garantia pública?

A portaria exige que o contrato de crédito seja formalizado até 31 de dezembro de 2026 e admite que esse prazo seja prorrogado. A 11 de novembro de 2026 não encontrámos no Diário da República nenhuma prorrogação publicada.

Antes de avançar

As duas medidas podem somar-se na mesma compra. Para veres o resto dos custos de compra, lê o nosso guia sobre IMT e Imposto do Selo na compra de casa. Antes de assinares, confirma o teu caso concreto com a instituição de crédito, com as Finanças ou com um profissional.