TAEG, TAN e spread: como comparar propostas de crédito habitação

Quando pedes crédito habitação a dois ou três bancos, recebes documentos cheios de siglas: TAN, TAEG, MTIC, spread, indexante. Cada banco destaca o número que lhe convém. Um anuncia o spread mais baixo, outro a prestação mais curta.

Este guia é para quem está a negociar um empréstimo para comprar casa em Portugal, ou a pensar em transferir o que já tem. Explicamos cada sigla, que custos entram na TAEG, como ler a FINE e como pôr duas propostas lado a lado. No fim tens uma tabela modelo para preencher com os números dos teus bancos.

Resumo rápido

• A TAN é a taxa a que pagas juros. Na taxa variável, TAN = indexante (normalmente a Euribor) + spread.
• A TAEG mede o custo total do crédito: juros, comissões, impostos e seguros exigidos. É o número certo para comparar propostas com o mesmo montante e prazo.
• O MTIC é tudo o que vais pagar: o capital mais o custo total do crédito.
• A FINE é a ficha normalizada que o banco entrega na simulação e na aprovação. Aprovada a proposta, o banco fica vinculado durante pelo menos 30 dias, e há 7 dias de reflexão em que não podes aceitar.
• O banco pode exigir seguros, mas tem de aceitar um seguro de outra seguradora com garantia equivalente.
• A comissão de reembolso antecipado tem teto legal: 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e 2% em taxa fixa.

TAN, TAEG e MTIC: o que mede cada uma

A lei obriga o banco a apresentar os três indicadores. A página do Banco de Portugal sobre taxas de juro no crédito à habitação lista-os como a forma de conheceres o custo do empréstimo.

TAN: a taxa de juro

A TAN (taxa anual nominal) é a taxa a que são cobrados os juros. O glossário do Portal do Cliente Bancário explica que, nos empréstimos a taxa variável, corresponde ao indexante acrescido do spread. Sozinha, não diz quanto custa o crédito: dois empréstimos com a mesma TAN podem ter comissões e seguros muito diferentes.

TAEG: o custo total, num só número

A TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) mede o custo total do crédito, em percentagem anual do montante concedido. Segundo o mesmo glossário, distingue-se da TAE por incluir também os impostos associados ao empréstimo.

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que regula os contratos de crédito relativos a imóveis, define no artigo 4.º o que conta como custo total do crédito:

• juros, comissões, despesas, impostos e encargos ligados ao contrato que tens de pagar e que o banco conhece;
• a avaliação do imóvel, quando necessária para obter o crédito, e a intermediação de crédito;
• os serviços acessórios necessários para obter o crédito nas condições propostas, em especial os prémios de seguro.

Ficam de fora os custos notariais e os encargos que só pagarias em caso de incumprimento.

MTIC: quanto vais pagar no total

O MTIC (montante total imputado ao consumidor) é, pelo mesmo artigo, a soma do montante do crédito com o custo total do crédito. É o valor em euros que sai do teu bolso do primeiro ao último mês.

Indexante, Euribor e spread

Na taxa variável, a TAN tem duas peças, que o Banco de Portugal descreve assim.

O indexante é a taxa de referência. Corresponde geralmente à Euribor, que resulta da média das cotações de um conjunto de bancos europeus. Os prazos mais usuais são 3, 6 e 12 meses.

O spread é o que o banco soma ao indexante. Cada banco define-o livremente para cada contrato, tendo em conta o teu risco de crédito, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) e o seu custo de financiamento. Pode baixar se comprares outros produtos do banco, mas essa compra tem de ser facultativa.

Duas regras do Banco de Portugal sobre a revisão da taxa:

1. A revisão segue o prazo do indexante. Com Euribor a 3 meses, a taxa só muda de 3 em 3 meses; com Euribor a 12 meses, uma vez por ano.
2. O valor usado é uma média do mês anterior. Aplica-se a média simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros. Por exemplo, um contrato de abril indexado à Euribor a 3 meses usa, para maio, junho e julho, a média dos dias úteis de março.

Não indicamos valores atuais da Euribor: mudam todos os dias e cada proposta usa o valor da data da simulação. Confirma na FINE o prazo, o valor e a data do indexante usado.

Taxa fixa, variável ou mista

Para crédito à habitação própria permanente, o Banco de Portugal explica que a FINE tem de incluir a simulação nas três modalidades. Depois de escolheres, o banco apresenta a proposta correspondente.

Taxa fixa. Ficas protegido da subida dos juros. Em contrapartida, nota o Banco de Portugal, no início a taxa fixa é normalmente superior à de um empréstimo idêntico a taxa variável.

Taxa variável. A prestação acompanha o indexante, para cima e para baixo.

Taxa mista. Um período inicial fixo, seguido de um período variável. O exemplo do Banco de Portugal é um empréstimo a 30 anos com taxa fixa nos primeiros 5 anos e variável, indexada à Euribor, nos 25 seguintes.

Ao comparar fixa com variável, lembra-te de que a TAEG da variável é calculada com o indexante do dia da simulação, e esse valor vai mudar.

Comissões, seguros e impostos

A taxa de juro é só um dos encargos. Pagas também comissões e despesas, como a abertura do processo e a avaliação do imóvel, à cabeça e ao longo do contrato.

Comissões

A lei limita o que o banco pode cobrar:

• Uma só comissão pela análise do pedido, sem prejuízo das despesas com a avaliação do imóvel (Banco de Portugal, taxas de juro).
• Nenhuma comissão pelo processamento das prestações, nem outra com a mesma finalidade (Banco de Portugal, reembolso e transferência).
• Nenhuma comissão pela análise de uma renegociação, nomeadamente do spread ou do prazo (artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017).

Os valores de cada comissão variam de banco para banco. Para comparar, usa os que aparecem na FINE.

Seguros e conta à ordem

O banco não pode fazer depender o crédito da compra de outros produtos, com exceções. Segundo a página do Banco de Portugal sobre como contratar crédito à habitação, pode exigir:

• uma conta à ordem, mas tem de aceitar uma conta noutro banco;
• seguros adequados ao crédito, mas tem de aceitar o seguro de qualquer seguradora que garanta cobertura equivalente.

Os prémios dos seguros exigidos entram na TAEG. Pede a simulação com o seguro do banco e com o de outra seguradora.

Produtos que baixam o spread

O banco pode reduzir o spread se aceitares outros produtos ou serviços financeiros, de forma facultativa. Nesse caso, a FINE tem de identificar os produtos, explicar o efeito no custo e descrever o que acontece se deixares de os ter. O banco tem ainda de te dar uma simulação do impacto de cada produto na prestação.

Se deixares de manter esses produtos, o banco pode subir o spread nos termos do contrato, mas só no prazo de um ano a contar dessa decisão. Passado esse ano, já não o pode fazer com esse fundamento.

Imposto do selo

O Banco de Portugal indica as taxas de imposto do selo no crédito à habitação:

Como ilustração, com o montante usado nos exemplos do Banco de Portugal: num crédito de 200 000 euros a mais de 5 anos, o imposto do selo sobre o montante financiado é de 1 200 euros. Para os impostos da compra em si, vê o guia sobre IMT e imposto do selo na compra de casa.

A FINE: a ficha que permite comparar

A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) tem um formato único, definido em anexo ao Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e regulamentado pela Instrução n.º 19/2017 do Banco de Portugal. Como todos os bancos usam o mesmo modelo, a mesma informação aparece no mesmo sítio.

Quando a recebes

Pelo artigo 13.º do decreto-lei, há dois momentos:

1. Na simulação, ao balcão, no site ou por outro meio à distância.
2. Na aprovação, com as condições aprovadas e a minuta do contrato. Se houver fiador, também os recebe.

A partir daí, o banco fica vinculado à proposta durante pelo menos 30 dias. Nos primeiros 7 não podes aceitá-la: é o período mínimo de reflexão, que vale também para o fiador.

O que procurar na FINE

A Parte A inclui montante e duração, tipo de taxa, MTIC, garantias exigidas, TAEG, TAN e a sua decomposição (taxa fixa, indexante, spread), as outras componentes da TAEG (comissões, despesas, seguros exigidos), o montante e número de prestações, um quadro de reembolso indicativo, as condições de reembolso antecipado e a taxa de juro de mora. A Parte B junta as vendas associadas facultativas, outras situações que podem afetar o custo e a documentação necessária.

Antes de assinares, o banco tem o dever de te explicar a FINE, a minuta e os anexos, e de responder às tuas dúvidas. Leva as perguntas por escrito.

Como comparar duas propostas lado a lado

Com duas FINE na mão, segue estes passos.

1. Iguala as condições de partida. Mesmo montante, mesmo prazo, mesma modalidade de taxa. Uma proposta a 30 anos e outra a 35 não se comparam. Os prazos máximos, segundo o Banco de Portugal, são 40 anos até aos 30 anos de idade, 37 anos acima dos 30 e até aos 35, e 35 anos acima dos 35.
2. Confirma o indexante e a data. Se os bancos usaram valores de Euribor de datas diferentes, compara sobretudo o spread, a parte que o banco controla.
3. Compara a TAEG, não só a TAN. Uma proposta com spread mais baixo pode ter TAEG mais alta, se compensar com comissões ou seguros caros.
4. Separa o obrigatório do facultativo. Vê na Parte B se o spread depende de produtos facultativos. Pede a FINE com e sem eles e soma o custo desses produtos.
5. Olha para o MTIC e para as comissões futuras, como a de reembolso antecipado, sobretudo se pensas amortizar ou transferir.

Tabela modelo para preencheres

Copia esta tabela e preenche-a com os valores de cada FINE. A segunda coluna diz onde procurar.

Se uma proposta vence na TAEG e no MTIC com as mesmas condições de partida, tens a resposta. Se vence só graças a produtos facultativos, refaz a conta sem eles.

Amortização antecipada e transferência

As regras estão no artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e na página do Banco de Portugal sobre reembolso e transferência.

• Reembolso parcial: a qualquer momento e em qualquer montante, numa data de vencimento de prestação, com pré-aviso de 7 dias úteis. Por regra reduz a prestação; reduzir o prazo exige renegociação com o banco.
• Reembolso total: a qualquer momento, com pré-aviso de 10 dias úteis. O banco tem 14 dias úteis para entregar a declaração de extinção da dívida (distrate).

A comissão tem de constar do contrato e não pode passar de 0,5% do capital reembolsado num período de taxa variável, nem de 2% num período de taxa fixa. São máximos: o contrato pode prever menos ou a isenção. Não há comissão quando o reembolso se deve a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares. Além dela, o banco só pode cobrar as despesas pagas por tua conta a conservatórias, cartórios e administração fiscal, e, no reembolso total, os juros até à data do reembolso, nunca juros futuros.

Como ilustração, com o exemplo do próprio Banco de Portugal: reembolsar 200 000 euros em taxa variável pode custar até 1 000 euros de comissão. Num período de taxa fixa, até 4 000 euros.

Entre 2022 e o fim de 2025 esteve suspensa a cobrança desta comissão nos créditos à habitação própria permanente em taxa variável; segundo a notícia do Banco de Portugal, a Lei n.º 1/2025 manteve-a até 31 de dezembro de 2025.

Transferir para outro banco é fazer um reembolso antecipado total. O banco atual pode cobrar a comissão, dentro dos mesmos tetos, as despesas pagas por tua conta e os juros até à data. Tem 10 dias úteis para enviar ao novo banco a informação necessária, como o capital em dívida e o tempo de contrato decorrido. Os seguros associados mantêm-se válidos, desde que as condições não alterem os riscos cobertos.

Erros comuns a evitar

• Comparar só o spread. O spread é parte da TAN, e a TAN é parte do custo. A TAEG e o MTIC dizem mais.
• Comparar prazos ou montantes diferentes. A comparação só é justa com as mesmas condições de partida.
• Aceitar o seguro do banco sem alternativa. O banco tem de aceitar um seguro equivalente de outra seguradora.
• Esquecer o custo dos produtos que baixam o spread. Um spread menor pode sair mais caro.
• Ignorar as comissões futuras, se pensas amortizar ou transferir.
• Deixar passar o prazo da proposta. O banco só está vinculado durante o prazo indicado, de pelo menos 30 dias.

Se estás a comprar a primeira casa, lê também o guia sobre comprar a primeira casa sendo jovem: IMT e garantia pública.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre TAN e TAEG?

A TAN é a taxa de juro anual aplicada ao capital em dívida; na taxa variável, é a soma do indexante com o spread. A TAEG mede o custo total do crédito, incluindo juros, comissões, impostos e seguros exigidos. Para comparar propostas com o mesmo montante e prazo, a TAEG é o indicador mais completo.

O que é o spread no crédito habitação?

O spread é a margem que o banco soma ao indexante, normalmente a Euribor, nos créditos a taxa variável. Cada banco define-o livremente, tendo em conta o risco de crédito do cliente, a relação entre o empréstimo e o valor do imóvel e o seu custo de financiamento. Pode ser reduzido se comprares produtos adicionais, desde que de forma facultativa.

O que é a FINE e quando a recebo?

A FINE é a Ficha de Informação Normalizada Europeia, um documento de formato único que resume as condições e os custos do empréstimo. Recebes uma na simulação e outra, com as condições aprovadas e a minuta do contrato, quando o banco aprova o crédito. Como todos os bancos usam o mesmo modelo, é a forma mais fiável de comparar propostas.

Quanto tempo tenho para aceitar uma proposta de crédito habitação?

Depois da aprovação, o banco fica vinculado à proposta durante pelo menos 30 dias. Nos primeiros 7 dias desse prazo não podes aceitá-la, para garantir um período mínimo de reflexão. O mesmo período aplica-se ao fiador.

O banco pode obrigar-me a fazer o seguro com ele?

Não. O banco pode exigir seguros adequados ao crédito, mas tem de aceitar o seguro de qualquer seguradora que garanta uma cobertura equivalente. Os prémios dos seguros exigidos contam para a TAEG.

Quanto custa amortizar o crédito habitação antes do prazo?

A comissão de reembolso antecipado não pode exceder 0,5% do capital reembolsado num período de taxa variável, nem 2% num período de taxa fixa; na taxa mista, conta o período em que estiveres. O contrato pode prever menos ou a isenção. Não há comissão por morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares.

Posso transferir o crédito habitação para outro banco?

Sim, através de um reembolso antecipado total no banco atual. Este pode cobrar a comissão de reembolso dentro dos tetos legais, as despesas pagas por tua conta e os juros até à data. Tem 10 dias úteis para enviar ao novo banco a informação necessária.

As regras deste guia são gerais. Antes de decidires, confirma as condições do teu caso com o banco ou com um intermediário de crédito autorizado.