Contrato de arrendamento: o que deve constar e as regras em 2026

O contrato de arrendamento define quanto se paga, durante quanto tempo, quem trata das obras e como se sai. Boa parte destas regras está na lei e aplica-se mesmo que o contrato nada diga. O resto depende do que as partes assinam.

Este guia é para os dois lados: o inquilino que quer saber o que exigir e o senhorio que quer um contrato completo e em regra com as Finanças. Tens uma lista de verificação para levar à assinatura e as cláusulas que convém ler duas vezes.

Resumo rápido

• O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito e tem sete elementos obrigatórios, entre eles a identificação das partes, do imóvel, a licença de utilização e o valor da renda.
• Se nada for dito sobre o prazo, o contrato considera-se feito por cinco anos. Com prazo certo, a duração mínima é de um ano para habitação permanente.
• A caução tem um teto de duas rendas, e o adiantamento de rendas, com acordo escrito, não pode ir além de dois meses.
• Sem regra diferente no contrato, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente publicado pelo INE: 1,0224 no aviso de 2025 e 1,0256 no aviso de 2026.
• O senhorio comunica o contrato às Finanças até ao fim do mês seguinte ao início e paga Imposto do Selo de 10% de uma renda mensal. Se não o fizer, o inquilino pode comunicá-lo.
• O inquilino com contrato de prazo certo pode sair a meio, depois de cumprido um terço do prazo, com 120 ou 60 dias de aviso.

A forma: tem de ser por escrito

O artigo 1069.º do Código Civil é direto: o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Não há exceção para contratos curtos nem para arrendamentos entre familiares.

A lei protege, ainda assim, o inquilino a quem não deram contrato. Se a falta de escrito não for culpa do arrendatário, ele pode provar o arrendamento por qualquer meio admitido em direito, mostrando que usou a casa sem oposição do senhorio e que pagou a renda mensal durante seis meses. Guarda, por isso, transferências bancárias e mensagens desde o primeiro mês.

O que o contrato tem de dizer

O Decreto-Lei n.º 160/2006 separa os elementos em dois grupos: os que têm sempre de constar (artigo 2.º) e os que têm de constar quando se aplicam (artigo 3.º). A falta de algum deles não torna o contrato inválido quando possa ser suprida nos termos gerais, mas um contrato completo evita discussões mais tarde.

Lista de verificação do contrato

O mesmo decreto-lei pede que se anexe ao contrato, assinado pelas partes, um documento que descreva o estado de conservação da casa e do prédio. Se não houver esse documento, o artigo 1043.º do Código Civil presume que o imóvel foi entregue em bom estado. Fotografias datadas, juntas ao anexo, protegem os dois lados.

A licença de utilização

Só se arrendam imóveis com licença de utilização para o fim do contrato. A exceção são edifícios anteriores ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 1951, caso em que se anexa um documento autêntico que prove a data de construção. Se a falta de licença for imputável ao senhorio, há uma coima não inferior a um ano de renda e o inquilino pode resolver o contrato com direito a indemnização (artigo 5.º).

Duração e renovação

Prazo certo ou duração indeterminada

Segundo o artigo 1094.º do Código Civil, o arrendamento para habitação pode ter prazo certo ou duração indeterminada. Se o contrato não disser nada, considera-se feito por prazo certo de cinco anos.

Com prazo certo, o artigo 1095.º fixa um mínimo de um ano e um máximo de 30 anos. Um prazo abaixo do mínimo é automaticamente alargado para um ano. O mínimo não se aplica à habitação não permanente nem a fins transitórios (trabalho, estudo, turismo) escritos no contrato.

Renovação automática

Salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no fim, por períodos iguais ao inicial ou de três anos, se o inicial for mais curto (artigo 1096.º). Um contrato de um ano renova-se, assim, por três anos, a menos que o contrato preveja outra coisa.

Oposição à renovação pelo senhorio

O senhorio pode impedir a renovação se avisar o inquilino com a antecedência mínima do artigo 1097.º, contada a partir do fim do prazo em curso. Há, porém, uma proteção importante: a oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato, e o contrato mantém-se até lá. A exceção é a necessidade de habitação do próprio senhorio ou dos filhos.

Caução e rendas adiantadas

O artigo 1076.º do Código Civil, na versão em vigor, fixa dois limites:

1. Rendas adiantadas. O pagamento antecipado da renda só é possível com acordo escrito e por um período não superior a dois meses.
2. Caução. As partes podem garantir o cumprimento das obrigações por qualquer forma prevista na lei, até ao valor de duas rendas.

Como ilustração: com uma renda de 800 euros, a caução pode ir até 1600 euros.

O guia de arrendamento do gov.pt lembra que a caução cobre, por exemplo, danos ou rendas por pagar, e deve ser devolvida no fim se nada estiver em dívida, nos termos do contrato. Escreve no contrato quando e como é devolvida.

Atualização anual da renda

O artigo 1077.º do Código Civil deixa às partes a liberdade de estipular, por escrito, se e como a renda é atualizada. Se o contrato não disser nada, aplica-se o regime supletivo:

1. A renda pode ser atualizada uma vez por ano, com o coeficiente em vigor.
2. A primeira atualização só pode ser pedida um ano depois do início do contrato, e as seguintes um ano depois da anterior.
3. O senhorio comunica por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda.
4. Se não atualizar num ano, não recupera esse aumento, mas pode aplicar coeficientes de anos anteriores desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que podia tê-los aplicado.

O coeficiente é apurado pelo INE com base na variação do índice de preços no consumidor sem habitação e publicado em aviso no Diário da República até 30 de outubro de cada ano (artigo 24.º do NRAU).

O aviso de 2025 é o que serve às atualizações feitas durante 2026; o de outubro de 2026 serve às de 2027. Como ilustração, uma renda de 800 euros atualizada com o coeficiente de 1,0224 passa a 817,92 euros. É um teto, não uma obrigação.

Segundo as Finanças, os aumentos que resultam da lei não têm de ser comunicados à AT; uma alteração de renda acordada entre as partes, sim.

Como se fazem as comunicações formais

O artigo 9.º do NRAU define a forma das comunicações exigidas por lei sobre fim do contrato, atualização da renda e obras: escrito assinado por quem declara, enviado por carta registada com aviso de receção. Em alternativa, o escrito pode ser entregue em mão, com o destinatário a assinar uma cópia com nota de receção.

As cartas para o inquilino vão para a casa arrendada, salvo outra morada indicada por escrito; as do senhorio, para o endereço do contrato ou da última comunicação dele.

Comunicação às Finanças e Imposto do Selo

O que o senhorio tem de fazer

O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo obriga o senhorio a comunicar à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento, as suas alterações e a cessação. Os passos, segundo a página de contratos de arrendamento urbano do Portal das Finanças:

1. Comunicar o contrato em Contratos > Comunicar contrato, no Portal das Finanças, através da declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento.
2. Pagar o Imposto do Selo. Depois da submissão é emitida uma nota de cobrança de 10% do valor da renda mensal (verba 2 da Tabela Geral), a pagar no mesmo prazo. Se o contrato tiver rendas diferentes ao longo do tempo, o imposto incide sobre a mais alta.
3. Comunicar alterações até ao fim do mês seguinte, em Contratos > Comunicar Alteração. Se a alteração aumentar a renda, paga-se 10% sobre o aumento.
4. Comunicar a cessação até ao fim do mês seguinte, em Comunicar Cessação.

Como ilustração, numa renda de 800 euros, o Imposto do Selo do contrato é de 80 euros.

O que o inquilino pode fazer

Se o senhorio não comunicar o contrato, o n.º 4 do mesmo artigo 60.º permite que seja o inquilino a fazê-lo, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos fixados por portaria. Vale a pena: segundo o gov.pt, parte da renda da habitação permanente pode ser deduzida no IRS se estiver registada nas Finanças.

Recibos de renda eletrónicos

O Portal das Finanças diz que os senhorios têm obrigatoriamente de emitir recibo quando recebem a renda. O recibo eletrónico é emitido no portal, para um contrato já comunicado, incluindo quando a renda é recebida como caução ou adiantamento.

Estão dispensados do recibo eletrónico:

• os titulares com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior;
• os titulares de rendas de arrendamento rural;
• quem não tenha nem esteja obrigado a ter caixa postal eletrónica e tenha recebido, no ano anterior, rendas até duas vezes o Indexante dos Apoios Sociais.

Quem está dispensado e não opta pelo recibo eletrónico entrega a declaração Modelo 44, apenas por via eletrónica, até ao fim de fevereiro do ano seguinte ao do recebimento das rendas.

Obras e despesas

Obras

Pelo artigo 1074.º do Código Civil, cabe ao senhorio fazer todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas por lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito.

Há duas exceções a favor do inquilino. Reparações urgentes que não possam esperar pelo senhorio podem ser feitas pelo inquilino, com direito a reembolso (artigo 1036.º). E, salvo cláusula em contrário, no fim do contrato o inquilino é compensado pelas obras licitamente feitas.

Despesas

O artigo 1078.º do Código Civil manda as partes fixar por escrito quem paga o quê. Se o contrato for omisso:

Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal para despesas, os acertos são semestrais.

Sair do contrato: a denúncia pelo inquilino

Contrato com prazo certo

Pelo artigo 1098.º do Código Civil, depois de decorrido um terço do prazo inicial (ou da renovação), o inquilino pode denunciar o contrato a qualquer momento, avisando o senhorio com:

• 120 dias de antecedência, se o prazo do contrato for de um ano ou mais;
• 60 dias, se for inferior a um ano.

Se for o senhorio a opor-se à renovação, o inquilino pode sair a qualquer momento com 30 dias de aviso. Em todos estes casos, a denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário, contado da comunicação.

Contrato de duração indeterminada

Após seis meses de duração efetiva, o inquilino pode denunciar sem justificação, com 120 dias de aviso se o contrato já tiver um ano ou mais, ou 60 dias se tiver até um ano (artigo 1100.º).

Se não cumprires o aviso

O contrato acaba na mesma, mas o inquilino paga as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Não paga se a falta resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de pessoa que com ele viva em economia comum há mais de um ano.

Cláusulas que podes recusar ou negociar

As normas sobre resolução, caducidade e denúncia são imperativas, salvo disposição legal em contrário (artigo 1080.º): uma cláusula que as afaste não vale. Outras regras podem ser mudadas por acordo.

Cláusulas que contrariam a lei:

• caução superior a duas rendas;
• adiantamento de mais de dois meses de renda;
• prazo inferior a um ano numa habitação permanente (o prazo é alargado automaticamente para um ano);
• renúncia do inquilino ao direito de denúncia previsto na lei.

Cláusulas válidas que convém ler com atenção:

• exclusão da renovação automática;
• obras de conservação a cargo do inquilino;
• despesas do condomínio a cargo do inquilino;
• regime de atualização da renda diferente do coeficiente legal;
• renúncia à compensação por obras feitas pelo inquilino.

Estas são permitidas porque a lei diz “salvo estipulação em contrário”, mas mudam o equilíbrio do contrato. É antes de assinar que se negoceiam.

Erros comuns a evitar

• Assinar sem anexo do estado da casa. Sem ele, presume-se que a casa foi entregue em bom estado.
• Atualizar a renda sem aviso escrito. São precisos 30 dias de antecedência e a forma do artigo 9.º do NRAU; uma mensagem não chega.
• Deixar passar o prazo das Finanças. A comunicação e o pagamento do Imposto do Selo vencem no fim do mês seguinte ao início do contrato.
• Sair sem respeitar o pré-aviso. O inquilino fica a dever as rendas do período em falta.

Perguntas frequentes

O contrato de arrendamento tem de ser escrito?

Sim, o artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita. Se a falta de escrito não for culpa do inquilino, ele pode provar o arrendamento mostrando que usou a casa sem oposição do senhorio e pagou a renda durante seis meses.

Qual é o valor máximo da caução num arrendamento?

A caução não pode ultrapassar o valor de duas rendas, segundo o artigo 1076.º do Código Civil. O mesmo artigo limita o pagamento antecipado de rendas a dois meses, e só com acordo escrito.

Qual é a duração mínima de um contrato de arrendamento para habitação?

Num contrato com prazo certo, o mínimo é de um ano e o máximo de 30 anos. Se o contrato não fixar prazo, considera-se celebrado por cinco anos.

Quanto pode subir a renda em 2026 e em 2027?

Sem cláusula diferente no contrato, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com o coeficiente publicado pelo INE. O aviso de setembro de 2025 fixou 1,0224, um aumento máximo de 2,24%, e o aviso de 1 de outubro de 2026 fixou 1,0256, ou 2,56%.

Quem comunica o contrato às Finanças e quanto custa?

É o senhorio, através da Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças, até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. O Imposto do Selo é de 10% de uma renda mensal. Se o senhorio não comunicar, o inquilino pode fazê-lo.

Com quanto tempo de antecedência o inquilino tem de avisar para sair?

Num contrato com prazo certo, depois de cumprido um terço do prazo, o aviso é de 120 dias se o contrato for de um ano ou mais e de 60 dias se for mais curto. A saída produz efeitos no fim de um mês do calendário.

Quem paga as obras na casa arrendada?

Salvo cláusula em contrário, o senhorio paga todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas por lei ou pelo fim do contrato. O inquilino só pode fazer obras com autorização escrita ou se o contrato o permitir.

O senhorio é obrigado a passar recibo eletrónico?

Em regra, sim: o senhorio emite o recibo eletrónico no Portal das Finanças quando recebe a renda. Estão dispensados, entre outros, os senhorios com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior; se não optarem pelo recibo eletrónico, entregam a Modelo 44 até ao fim de fevereiro do ano seguinte.

Antes de assinar ou denunciar um contrato, confirma o teu caso com as Finanças ou com um advogado ou solicitador. Se estás a pensar comprar em vez de arrendar, lê o nosso guia sobre IMT e Imposto do Selo na compra de casa, e para saber como trabalhamos vê como escolhemos as nossas fontes.